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莊欣婷律師
預售屋之定型化契約、銷售、保證及信託
除「居住正義五法」於100年12月間三讀通過、政府嚴格控管銀行不動產授信等消息外，不動產業者、金融業者或有意購買屋者，可能亦須留意近期預售屋相關法令之變更及實務判解。
內政部於100年3月修改「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「預售屋買賣契約書範本」，同年5月1日開始施行「預售屋買賣履約保證機制」，6月1日公布「預售屋買賣定型化契約增列履約保證機制『不動產開發信託』、『價金信託』補充說明」，內政部並要求金融機構及信託業配合辦理信託及保證業務。此外，臺北市政府於99年間、行政院公平交易委員會（下稱「公平會」）於100年間分別對違反定型化契約相關法令之知名建商祭出處罰，公平會並進而於100年12月29日制定「行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明」。
隨著預售屋相關法令之修正，除不動產業者應調整其相關契約及作業外，金融業者於提供授信及融資服務時，亦應留意該等法令變更，以避免可能產生之爭議。而購屋者亦應留意自身權益之保障，縱已有履約保證機制，但此非萬靈丹，仍應審選優質建商之建案。
茲大要說明如下：
一. 不動產業者之預售屋買賣定型化契約
不動產業者出售預售屋時，多會印製契約書，該等契約書即所謂之「定型化契約」，預售屋買賣契約是否必須符合主管機關公布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱「應記載及不得記載事項」）及「預售屋買賣契約書範本」（下稱「契約範本」）?如有不一致，其效力為何?
按主管機關公告的「契約範本」僅具參考性質，並無法律效力。因此，建商之預售屋買賣契約不一定須與「契約範本」一致。但應留意，未來如有爭議，購屋者可能會依據「契約範本」主張建商之契約條款有「顯失公平」，違反消費者保護法及公平交易法，但究竟是否有「顯失公平」，須由法院依實際情形判斷。
「應記載及不得記載之事項」則具有法律效力。違反時，消費者保護法雖無罰則規定，但各地方政府得依其自治條例予以處罰，公平會亦得依公平交易法進行裁處。例如，99年間，臺北市政府曾依自治條例要求違反「應記載及不得記載之事項」之知名建商修改其預售屋買賣契約，並處以新台幣100萬元罰鍰；100年間，一知名建商未於預售屋買賣契約中揭露房屋之共用部分包括車道，公平會認為其已違反公平交易法第24條，要求該建商立即改正，並處以新台幣1,500萬元罰鍰。
二. 預售屋銷售行為
不動產業者於銷售預售屋時不得為不實廣告，公平會訂有「對於公平交易法第21條案件之處理原則」、「對於不動產廣告案件之處理原則」、「對於比較廣告案件之處理原則」、「對於公平交易法第24條案件之處理原則」等相關規定。另，「應記載及不得記載之事項」並進而要求不動產業者須確保廣告內容真實，廣告宣傳品為契約之一部，且不得約定廣告僅供參考之用。
此外，依據公平會「對於預售屋銷售行為之規範說明」，建商銷售預售屋時，應提供購屋者其建照影本、地籍圖、各戶持分總表、買賣契約書、指定貸款銀行名稱、土地位於重劃用地之限制與重劃費用等等資訊。建商不得要求購屋人須先支付定金或費用，始提供預售屋買賣契約予購屋人審閱，建商並應提供至少5日之契約審閱期，但購屋人如已充分審閱契約並同意縮短期限，不在此限。簽約後，建商不得將未售出部分逕自變更設計或增加戶數銷售(但經購屋人同意或給予購屋人解約、減價或其他和解方案選擇者，不在此限)；如果契約未載明共有部分，建商不得於交屋時要求購屋人找補價款；建商亦不得要求購屋人繳回契約書。
如有違反，建商將視為有「欺罔或顯失公平行為」，違反公平交易法第24條，得處新台幣5至2千5百萬元之罰鍰。
三. 保證及信託機制
100年5月1日起開始實施預售屋買賣保證機制，共有下述5種，建商得擇一辦理：
(1) 「價金返還保證」：由建商與金融機構簽約，建商若未能如期交屋，金融機構保證返還購屋者已支付之價金。
(2) 「同業連帶保證」：兩個同級建商相互連帶擔保，一家建商無法完成建案時，由另一家建商無條件完成建案後交屋。
(3) 「公會連帶保證」：數家建商互相協定，一家建商無法完成建案時，其他任一家建商應無條件完成建案後交屋。
(4) 「價金信託」：由建商與金融機構簽約，建商將購屋者支付之價金交付信託，專款專用，並由受託機構負責資金控管。
(5) 「不動產開發信託」：建商或起造人將建案土地及興建資金交付信託，由受託機構執行履約管理，興建資金應依工程進度專款專用。
姑不問「價金返還保證」、「同業連帶保證」、「公會連帶保證」之可行性，就金融業者而言，較可能辦理者為「價金信託」及「不動產開發信託」，且「不動產開發信託」通常會配合土建融資案，但二者信託款項所得運用之範圍並不相同。
「不動產開發信託」之「專款專用」，指支付信託契約約定有關完成興建開發、管理銷售及處理信託事務所需之一切支出，包括購買建案土地款及建案貸款本息，此外，不得作為他用。「專款專用」範圍並不包括合建保證金。
「價金信託」所稱「專款專用」，指支付信託契約約定之工程款、稅費等工程所需費用，此外，不得作為他用。「專款專用」範圍並不包括購買建案土地款、合建保證金、建案貸款本息或其他支出費用。
金融業者辦理上述信託業務時，自須區分信託款項得使用之範圍差異。就購屋者而言，應特別留意無論是「價金信託」或「不動產開發信託」，均非「完工保證」，建商無法完工時，購屋者不一定可以取回全部價款，因此於購買預售屋前，仍應慎選殷實、有商譽之建商為宜。
Chang Lin Attorneys-at-Law
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